０１不動産登記・供託

 不動産登記手続きには様々な種類のものがあり，以下のような場合に申請をお手伝いしています。

• ● 相続，売買，贈与その他の理由で不動産の名義を変更する場合（権利移転）
• ● 所有者の住所が変わった場合（所有権登記名義人住所変更）
• ● 金融機関で住宅ローンを組んだ場合（抵当権の設定）
• ● 自らが所有していない土地を使用する場合の権利（地上権，地役権）の設定
• ● 住宅ローンを完済した場合（抵当権抹消）
• ● 債権者の所在が不明である古い抵当権の抹消（休眠担保権抹消）
• ● 古い抵当権抹消のために，金銭を法務局に預ける事で支払いを済ませる手続き（供託）

０２遺言書作成支援

 遺言を残さない場合には，亡くなった方の財産は以下の方法で引き継ぐこととなります。

• ● 法律の定めに従った割合（法定相続分）による相続
• ● 相続人の協議（遺産分割協議）による相続

 遺言を残した場合には次のようなメリットがあります。

• ● 内縁配偶者への財産の遺贈の場合
  •  法律上の婚姻をしている夫婦であれば，配偶者は常に相続人となるため，基本的には亡夫（妻）の財産についての相続人となることができるのですが，法律上の婚姻でない（役所に婚姻届けを提出していない）場合には相続人にはなりません。このような事実婚の状況において内縁配偶者やパートナーに財産を残すためには遺言を作成しておくことが有効です。
• ● 子供がいない夫婦において財産を配偶者に相続させる場合
  •  死亡した方（被相続人）が法律上婚姻関係にあり，子がいない場合，残された配偶者と亡くなった方の直系尊属（父や母，祖父祖母）が相続人となります。相続開始時点でその直系尊属もいない場合には，被相続人の兄弟姉妹が配偶者と共に相続人となります。この場合に，兄弟等の相続開始の順番によっては相続人の範囲が想像以上に大きく広がる事があります。そうなると遺産分割協議の成立は難化し，相続手続きは困難なものとなります。このような兄弟相続において手続きの難化を防止する手段として遺言は有効です。
• ● 特定の相続人に財産を残したい場合
  •  遺言者がその推定相続人の一部の者に対して特定の不動産を残したい場合，遺言を残すことで，複雑な共有関係の発生を抑止する効果が期待されます。
    ※不動産については事後の管理や処分の必要性が生じた場合を考慮し，なるべく共有状態を避ける事が望ましいと考えます。
• ● 寄付をしたい場合
  •  遺言者が，自身の財産をについて人助け等を目的とした社団や財団に託したいという思いがある場合にも遺言を作成し，遺贈という形で引き渡すことができます。

０３相続手続き

 相続が開始した場合に，亡くなった方の相続人，財産等を調査し，相続人に対してそれらの財産を引き継ぐ手続きです。この業務の流れは概ね以下の通りです。

• ❶ ご相談，遺産承継契約の締結
  •  まずはご相談の機会を設け，可能な限りの聞き取りを行い，手続き全体にかかる費用をご案内します。その費用に問題がなければ遺産承継の契約書を作成し契約を成立させます。
• ❷ 相続人調査及び確定
  •  相続人が確認された段階で法定相続証明情報の作成をします。この制度を利用する事で，のちの解約の段階で複数の金融機関がある場合にも比較的スムーズに進めることが可能となります。なおこの作業は，２カ月程度の期間が必要になる事が多いです。
• ❸ 相続財産調査
  •  委任契約に基づき，金融機関や保険会社並びに役所等に対して亡くなった方の財産の存在について照会を実施し，相続財産の全体を把握します。この作業は❷の相続人調査と可能な範囲で並行して進めます。
• ❹ 遺産分割協議
  •  相続人間でどの財産を誰が取得するのかを話合っていただきます。なお，この協議は司法書士が間に立ち交渉をする事が出来ない為（交渉して良いのは当事者を除き，弁護士だけです。），相続人間で直接行っていただく必要があります。この段階で話がまとまらなくなった場合には弁護士に別途ご依頼いただく必要があります。（弁護士の先生をご紹介できる場合もあります。）
• ❺ 遺産分割協議書の作成
  •  相続人間で財産の分配方法が決まった段階で遺産分割協議書を作成し，各相続人の署名，実印の押印をいただき書類を完成させます。なおこの段階で各相続人の方の印鑑証明書を取りまとめます。
• ❻ 協議内容の具現化
  •  作成された遺産分割協議書を根拠に各金融機関等に対し解約手続きを取り，また不動産があれば法務局に対し相続登記を申請し相続人への引継ぎを行います。

０４会社・法人の登記等

 会社や法人を運営するためには，概ね以下のような場合に法律が定めた手続きを取り，その後法務局への登記申請が必要となります。

• ● 設立（法人の新規立ち上げ）
  •  一般的な株式会社を作るには，発起人（会社のオーナーになる人）が定款（会社の根本的な活動の目的やルールを記載した書類）を作成し，公証人の認証，財産の出資，役員の選任，登記の申請といった複数の手続きをとる事で成立し，そうする事で事業体として活動する事や契約をする事が可能となります。
• ● 役員の変更
  •  会社の役員（取締役，代表取締役，監査役等）には，法や定款で定めた任期があり，例外を除いて基本はその任期を満了すると役員としての身分を失います。また，場合によっては辞任，死亡，解任などの理由により役員でなくなることもあります。これらのような状況で会社の運営を問題なく維持するため，役員変更手続きを取ります。
• ● 増資，株式発行
  •  株式会社は，株主が出資した資金を基に事業を運営し，そこで得た利益を出資者に還元する性質があります。その基となる資金を会社が調達するために出資者（株主）を募り，出資が決まった場合に対価として株式を発行します。新たな株式が発行されると資本金の額や発行済株式総数が変わる事があり，変更手続きを取ります。
• ● 事業目的，その他の変更
  •  会社を運営していく過程で，新規事業を追加する，事業の方向性を変えるといった事があります（事業目的の変更）。また，交通，市場の動向などの関係で会社を新たな場所に移転させる必要が生じる場合もあります。
     これらの場合に変更した事項は，対外的に公示されなければならないため変更の手続きを取ります。
• ● 解散・清算
  •  事業を続けてきたが諸般の事情により会社をたたむ事となった場合，解散，債権者にお知らせするための官報公告手続きや個別催告，債権債務の確認及び履行をし，最終的に残った財産（残余財産）を株主に返還する清算の手続きが必要となります。

０５裁判所提出書類作成

 以下の様な場合にご依頼者のお話を伺い，その希望に沿った内容の書類作成をお手伝いする業務です。

• ● 相続放棄手続
  •  人の死亡によって相続が開始し，ご自身が相続人となった場合において，被相続人が負債を抱えていた，疎遠であった等の理由で相続を希望しない場合に相続人の地位を辞退する手続きです。
• ● 遺言執行者選任申立手続
  •  亡くなった方が遺言を残していた場合で，遺言の内容を実現する人（遺言執行者）がいない場合に必要となる手続きです。
• ● 相続財産管理人，相続財産清算人選任申立
  •  亡くなった方に相続人がいない場合（元々相続人だった方が相続放棄の手続きを取った，たまたま子供や配偶者，親兄弟がいない等）に亡くなった方の財産を管理する立場の人を選任する手続きです。
• ● 成年後見，保佐等申立
  •  精神上の障害または認知機能の低下によって生活に必要となる判断を下すことができなくなってしまった状況で，法律行為（意思表示）が必要となった次のような場合に後見手続きを検討し，本人の権利を保護しながら生活等を支援する制度です。この申立てにより後見人を選んでもらいます。
    • ・財産の管理状況に支障が生じ，介入が必要になってしまった場合
    • ・施設への入所契約が必要となった場合
    • ・不動産を処分する必要がある場合
    • ・相続手続きの当事者（相続人）となった場合

０６簡易裁判の代理

 一定の研修と考査を修了した司法書士（認定司法書士）については，簡易裁判所において行われる民事裁判で，訴額（争いの対象の金額）が１４０万円を超えないものについて，ご依頼者の代理人として裁判所に出頭し訴訟対応する事が可能です（当事務所は認定司法書士資格を有しています）。
※訴額や当事者の利害関係（過去に相手から依頼を受けていた等）によっては対応ができない場合もあります。

• ● 抵当権抹消請求の訴え（休眠抵当権など）
  •  事例としては，明治や大正といった昔の時代に契約をした金銭消費貸借契約（お金の貸借）を根拠に設定された抵当権を，裁判所の判決を取得して抹消するものです。具体的には，以下の㋐㋑の様な状況で，不動産売却等の予定があり，その取引の対象となる不動産に古い抵当権を消す必要がある時に選択する手続です。
    ㋐抵当権者を探したが，その所在にたどり着く事ができなかった場合。
    ㋑調査を尽くして相続人が判明したものの，抹消に協力してもらえない場合。
    ※不動産取引では一般に，譲渡人（売主等）側の責任で，譲受人（買主等）の権利行使（不動産取得後の使用や収益）の障害となる，不動産上の担保権などを取除き，きれいな状態で引き渡す契約上の義務があります。
    ※調査の状況によっては，裁判を使わずに法務局にお金を預けて支払いを済ませたものとして処理する方法（供託）によることもあります。
• ● 所有権移転登記手続の訴え
  •  以下の様な一定の権利変動に関する法律要件を満たしている場合かつ，登記手続きに応じてもらえない状況等でやむを得ず裁判手続きを利用することがあります。
    ㋐売買や贈与など法律上の権利移転が起きている場合。
    ㋑公然，平穏，善意にて所有の意思をもったまま一定期間が経過した場合（時効取得）。
• ● 金銭消費貸借等による支払いを求める訴え
  •  依頼者が第三者に対し，金銭の支払いを請求する事ができる法的権利と客観的な資料がある場合において，請求に応じてもらえない場合に裁判手続きを使用して解決できることがあります。また，反対に債権回収業者等から支払いを求める訴えを起こされた場合，その債権について，時効期間が過ぎていた時や，すでに支払い済みで領収書が手元にあるなどの場合，対応によっては支払いを免れる事が可能となり得ます。

０７農地法許可申請

 日本は国土が狭く，農地に限りがあり，貴重な資源であるため，農地を農地以外のものにすることを規制する趣旨で，農地を保護する法律（農地法）があります。そのため農地を農地以外のものに転用し，第３者に売却する場合等，農地法を根拠とする許可を得る必要があります。これらの許可は主に以下の３種類から構成されます。

• ● 農地法第３条許可（転用をせず，第３者への処分をする場合）
  •  農業従事者である第３者に，農地を売却または地上権，永小作権，質権，賃借権等の使用収益する権利を設定する場合に必要な許可です。
     具体的には「農業を続けることが出来ない事情が出来たので，他人に農業を引き継いでもらいたい。」と言った事情などが考えられます。
    ※この許可はあくまで農業従事者に対しての許可です。（令和５年４月１日時点で，譲受人の下限面積要件は廃止されました。）
• ● 農地法第４条許可（転用をするが，第３者への処分をしない場合）
  •  農地の所有者が，その所有する農地について自らが農地以外の目的で使用する事を考えている場合に必要となる許可です。具体的には，「自宅が手狭になったので，所有する畑を埋めて倉庫を作りたい。」とか「自宅を建てたい。」といった事情が考えられます。
• ● 農地法第５条許可（転用をした上，第３者への処分をする場合）
  •  農地所有者が第３者に対し，農地を農地以外のものにする目的で売却する場合に必要となる許可です。農地の管理が体力的に難しくなってしまった場合や，相続はしたものの，別の仕事で生計を立てているため農地の管理が困難であるといった譲渡希望者と，土地を購入して家を建てたいとか，太陽光発電設備を設置したいといった要望により売却をする等の事情が考えられます。

０８契約書作成

 不動産仲介業の方が間に立った不動産の売買であれば，宅地建物取引業協会が推奨する契約書があるので，そちらを根拠とすれば問題ありませんが，仲介の方が入らない個人間の売買，贈与，代物弁済，金銭消費貸借等であれば，契約書を作成する必要があります。これらの契約書の一部については，権利を移転させた次の年の確定申告の際に必要となることがあり，重要な根拠文書となります。